V tomto dílu se zaměříme na dvě témata:
1. Proč ceny nemovitostí tak rostou a porostou tak i dál
2. Je výhodnější nakoupit investiční nemovitost na úvěr a nebo raději za hotové
Nejsem žádný nemovitostní fanatik, který by tvrdil, že nemovitosti jsou jediná bezpečná investice a měli byste investovat jen do nich. Naopak! Myslím si, že nemovitosti jsou pro většinu investorů spíše podnikáním než klasickou pasivní investicí. Časová náročnost a podnikatelská rizika spojená s investicí do nemovitostí, by měly být jedním z hlavních faktorů, které by měl investor před jejich nákupem dobře zvážit.
Pokud Váš majetek dosahuje vyšších jednotek miliónů, ukazují se fyzické nemovitosti jako vhodná alternativa k těmto ETF fondům a do portfolií našich klientů je proto aktivně nakupujeme a následně spravujeme. Rozumný poměr nemovitostní složky se podle nás pohybuje v rozmezí 20-40 % z celkového investičního portfolia.
Výnos z nájemného
Výnos z nájemného si spočítáte snadno. Od příjmu, který Vám nemovitost ročně generuje, odečtěte roční náklady a výsledný čistý zisk vydělte částkou, kterou jste do pořízení bytu vložili z vlastních peněz.
Níže uvedu dva příklady nákupu konkrétní nemovitosti, kterou jsme realizovali s naším klientem před pár týdny. Klient využil variantu nákupu nemovitosti na hypotéku. Jednalo se o nákup rekonstruovaného cihlového bytu 2+1 v okresním městě.
Příklad bez hypotéky:
Pořizovací cena bytu 1.800.000 Kč
Nájemné 10.000 Kč
Měsíční náklady – 2.000 Kč
Zisk = nájemné – měsíční náklady = 8.000 Kč/měs = 96.000 Kč/rok
Výnos = 96.000 / 1.800.000 = 5,3 % p.a.
Příklad s hypotékou:
Pořizovací cena bytu 1.800.000 Kč
Hotovost – 360.000 Kč
Hypotéka – 1.440.000 Kč (splátka cca 5.000 Kč/měs)
Nájemné 10.000 Kč
Měsíční náklady = 2.000 Kč + hypotéka 5.000/měs = 7.000 Kč
Zisk = nájemné – měsíční náklady = 3.000 Kč/měs = 36.000 Kč/rok
Výnos = 36.000 / 360.000 = 10 % p.a.
Vidíte na první pohled, že využití hypotečního úvěru při nákupu významně snižuje potřebu vlastního kapitálu a přináší významně vyšší výnos z dané investice. Pro srovnání můžete na obrázku vidět, jaký je průměrný výnos z nájemného v různých evropských metropolích (počítáno bez využití hypotéky).
